Företag som har en eller flera byggnader som normalt genererar minst 75 procent av företagets nettoomsättning ska från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 upprätta årsredovisning enligt K3. Detsamma gäller företag som normalt har en uppskjuten skatteskuld som är väsentlig. Ett undantag finns för små företag som omfattas av lättnadsregeln. Läs mer om vilka företag som inte får tillämpa K2 under Frågor och svar/Ändringar i K2 och K3 från 2026 på BFN:s webbplats.
Vid bytet till K3 ska företaget tillämpa kapitel 35 i K3, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Även om företaget tidigare tillämpat K3 får det enligt övergångsbestämmelserna tillämpa kapitel 35.
Här går vi kortfattat igenom hur fastighetsföretag ska hantera sin fastighet vid bytet av regelverk. För att få en fullständig bild samt se vad som gäller för övriga tillgångar och skulder, se kapitel 35. I kapitel 35 framgår också vilka noter som företaget ska lämna i den första årsredovisningen som upprättas enligt K3.
Denna text avser byten till K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.
Ingångsbalansräkning
Företaget behöver börja med att upprätta en ingångsbalansräkning. En ingångsbalansräkning är en balansräkning per tidpunkten för övergång till K3. Syftet med ingångsbalansräkningen är att anpassa företagets redovisning till reglerna i K3.
Tidpunkten för övergång
Enligt huvudregeln är tidpunkten för övergång den första dagen på det föregående räkenskapsåret. För ett företag som har kalenderår som räkenskapsår är tidpunkten för övergång den 1 januari 2025. Huvudregeln bygger på att jämförelsetalen i årsredovisningen ska räknas om vid byte av redovisningsprincip.
Mindre företag kan välja att inte räkna om jämförelsetalen. Väljer ett företag med kalenderår som räkenskapsår att inte räkna om jämförelsetalen, är tidpunkten för övergång i stället den 1 januari 2026. Att ingångsbalansräkningen upprättas per den 1 januari 2026 betyder inte att den ska vara färdig per det datumet. Företaget kan arbeta med ingångsbalansräkningen även under 2026.
Upprättande av ingångsbalansräkning
I ingångsbalansräkningen tas fastigheten upp till det redovisade värdet. Det redovisade värdet är anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt ökat med ackumulerade uppskrivningar. Ett företag som upprättar ingångsbalansräkningen per den 1 januari 2026 tar upp fastigheten till det redovisade värdet per det datumet, vilket är detsamma som det redovisade värdet per den 31 december 2025.
Byggnadens anskaffningsvärde och de avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar som har redovisats före tidpunkten för övergången till K3 ska inte justeras i ingångsbalansräkningen.
Byggnaden delas in i komponenter
Enligt K3 ska företaget dela upp byggnaden på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning. Byggnadens redovisade värde per tidpunkten för övergång ska sedan fördelas på komponenterna. I praktiken innebär det att byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar fördelas på komponenterna. Syftet med komponentindelningen, och efterföljande komponentavskrivning, är att ge en mer rättvisande bild av företagets byggnad och kostnaderna kopplade till byggnadens förbrukning över tid.
Bedömningen av vilka komponenter som byggnaden består av och komponenternas nyttjandeperiod behöver företaget själv göra utifrån byggnadens specifika förutsättningar. En byggnad består normalt av ett flertal betydande komponenter såsom stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall, i takt med respektive komponents förbrukning (nyttjandeperiod).
Har företaget en plan för fastighetens framtida underhåll kan den användas som hjälp i arbetet med komponentindelningen och bedömningen av nyttjandeperioden för respektive komponent. Finns inte någon plan behöver företaget på något annat sätt identifiera byggnadens komponenter, dess nuvarande skick och, med utgångspunkt i komponenternas skick, deras kvarvarande nyttjandeperiod.
Företaget behöver också uppdatera anläggningsregistret med byggnadens komponenter. Det kan vara lämpligt att göra det i samband med komponentindelningen. Regler om anläggningsregister finns i BFN:s vägledning Bokföring.
Efter bytet till K3 ska respektive komponent skrivas av separat över dess nyttjandeperiod.
Gemensamhetsanläggning
Har företagets fastighet del i en gemensamhetsanläggning, till exempel garage, behöver företaget göra en bedömning av om gemensamhetsanläggningen består av betydande komponenter med en väsentlig skillnad i förbrukning.
Uppskjuten skatt
I samband med bytet till K3 ska företaget i ingångsbalansräkningen redovisa eventuell uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld.
Uppskjuten skatt uppkommer när det finns en temporär skillnad mellan en tillgång respektive skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Uppskjuten skatt ska redovisas för samtliga temporära skillnader.
När det gäller temporära skillnader kopplat till byggnader och mark kan de exempelvis uppkomma på grund av att
- byggnaden eller marken har skrivits upp,
- byggnaden skrivs av snabbare vid beskattningen än i redovisningen, eller
- att tillkommande utgifter på byggnaden redovisas som tillgång men kostnadsförs direkt vid beskattningen.
Den uppskjutna skatten beräknas på skillnaden mellan fastighetens redovisade värde och dess skattemässiga värde.
Exempel
Ett företags fastighet har i årsredovisningen per den 31 december 2025 ett redovisat värde på 10 500 000 kr. Fastighetens skattemässiga värde är vid samma tidpunkt 9 500 000 kr. Om företaget upprättar ingångsbalansräkning per den 1 januari 2026 blir den uppskjutna skatteskulden kopplad till fastigheten 206 000 kr ((10 500 000 – 9 500 000) x 0,206) vid en skattesats på 20,6 procent. Observera att det även kan finnas andra temporära skillnader som företaget ska redovisa uppskjuten skatt för.
Läs mer om uppskjuten skatt i kapitel 29 i K3.
Vägledningen Årsredovisning och koncernredovisning – K3
Vägledningen Bokföring
Frågor och svar på BFN:s webbplats