Samtliga bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 upprätta årsredovisning enligt K3. Vid bytet till K3 ska föreningen tillämpa kapitel 35 i K3, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Även om föreningen tidigare tillämpat K3 får den enligt övergångsbestämmelserna tillämpa kapitel 35.
Här går vi kortfattat igenom hur bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska hantera sin byggnad vid bytet av regelverk. För att få en fullständig bild samt se vad som gäller för övriga tillgångar och skulder, se kapitel 35 i K3. I kapitel 35 framgår också vilka noter som föreningen ska lämna i den första årsredovisningen som upprättas enligt K3.
Denna text avser byten till K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.
Ingångsbalansräkning
Föreningen behöver börja med att upprätta en ingångsbalansräkning. En ingångsbalansräkning är en balansräkning per tidpunkten för övergång till K3. Syftet med ingångsbalansräkningen är att anpassa föreningens redovisning till reglerna i K3.
Tidpunkten för övergång
Enligt huvudregeln är tidpunkten för övergång den första dagen på det föregående räkenskapsåret. För en förening som har kalenderår som räkenskapsår är tidpunkten för övergång den 1 januari 2025. Huvudregeln bygger på att jämförelsetalen i årsredovisningen ska räknas om vid byte av redovisningsprincip.
Mindre föreningar kan välja att inte räkna om jämförelsetalen. Väljer en förening med kalenderår som räkenskapsår att inte räkna om jämförelsetalen, är tidpunkten för övergång i stället den 1 januari 2026. Att ingångsbalansräkningen upprättas per den 1 januari 2026 betyder inte att den ska vara färdig per det datumet. Föreningen kan arbeta med ingångsbalansräkningen även under 2026.
Upprättande av ingångsbalansräkning
I ingångsbalansräkningen tas fastigheten upp till det redovisade värdet. Det redovisade värdet är anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt ökat med ackumulerade uppskrivningar. En förening som upprättar ingångsbalansräkningen per den 1 januari 2026 tar upp fastigheten till det redovisade värdet per det datumet, vilket är detsamma som det redovisade värdet per den 31 december 2025.
Byggnadens anskaffningsvärde och de avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar som har redovisats före tidpunkten för övergången till K3 ska inte justeras i ingångsbalansräkningen.
Byggnaden delas in i komponenter
Enligt K3 ska föreningen dela upp byggnaden på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning. Byggnadens redovisade värde per tidpunkten för övergång ska sedan fördelas på komponenterna. I praktiken innebär det att byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar fördelas på komponenterna. Syftet med komponentindelningen, och efterföljande komponentavskrivning, är att ge en mer rättvisande bild av föreningens byggnad och kostnaderna kopplade till byggnadens förbrukning över tid.
Bedömningen av vilka komponenter som byggnaden består av och komponenternas nyttjandeperiod behöver föreningen själv göra utifrån byggnadens specifika förutsättningar. En byggnad består normalt av ett flertal betydande komponenter såsom stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall, i takt med respektive komponents förbrukning (nyttjandeperiod).
Som hjälp i arbetet med komponentindelningen och bedömningen av nyttjandeperioden för respektive komponent, kan föreningen använda fastighetens underhållsplan om en sådan finns. I underhållsplanen kan föreningen få stöd i att identifiera byggnadens komponenter, dess nuvarande skick och, med utgångspunkt i komponenternas skick, deras kvarvarande nyttjandeperiod. Det finns inga krav på att en förening som bildats före 2024 ska ha en underhållsplan.
I en bostadsrättsförening finns det normalt delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar. Dessa delar ska hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter.
Föreningen behöver också uppdatera anläggningsregistret med byggnadens komponenter. Det kan vara lämpligt att göra det i samband med komponentindelningen. Regler om anläggningsregister finns i BFN:s vägledning Bokföring.
Efter bytet till K3 ska respektive komponent skrivas av separat över dess nyttjandeperiod.
Gemensamhetsanläggning
Har föreningens fastighet del i en gemensamhetsanläggning, till exempel garage, behöver föreningen göra en bedömning av om gemensamhetsanläggningen består av betydande komponenter med en väsentlig skillnad i förbrukning.